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楼市低迷,他们怎么卖房的

作者:xilv 2011-05-04 09:41
本报记者周韬 周回报道 4月30日,郎诗钟山绿郡开盘大卖,开发商劲收3亿元。 继保利紫晶山开盘即获七成去化率,苏宁紫金东郡二期销售八成后,又一楼盘在南京紫金山板块取得成功。本文由城市猎房编辑整理,转载 ..
    本报记者周韬 周回报道 4月30日,郎诗钟山绿郡开盘大卖,开发商劲收3亿元。

    继保利紫晶山开盘即获七成去化率,苏宁紫金东郡二期销售八成后,又一楼盘在南京紫金山板块取得成功。本文由城市猎房编辑整理,转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。

    在政策调控愈演愈烈的2011年,因蓄水不足导致无法顺利开盘的南京楼盘并不在少数,部分开发商硬着头皮开盘,认购量仅有三成左右。截至4月30日,今年3、4两个月,南京商品住宅共成交3413套,与去年同期13576套的成交量相比,下降幅度超过七成。

    江苏商报深入采访发现,紫金山板块接二连三热卖,从低迷的楼市中突围,并非仅靠地段本身的吸引力。

    没有传言中的那么贵

    3个小时,售出七成,销售额近3亿元。朗诗钟山绿郡创下的不俗成绩与其最终定价不无关系。

    钟山绿郡开盘前,业内一度风传开盘均价将高达每平方米25000元。4月30日,该楼盘实际销售价格为19000~22000万元/平方米。

    据了解,4月30日早上,朗诗钟山绿郡推出4、5、6、7栋共144套房源,户型有87平方米两房、140平方米三房和170平方米的四房。此次所推房源中,主力户型为140平方米左右的三房,总量约六成。开盘当日共计售出101套,认购七成。

    郎诗还在开盘当天推出了一次性付款可享受900元/平方米;签约当天付完全款可享受700元/平方米的优惠。这也意味着一套房能便宜十多万元,朗诗地产南京公司营销总监蔡克垒透露,开盘当天有超过半数的购房者选择了一次性付款。

    郎诗对未采取一次性付款的业主,也作出了适当优惠。优惠方式也很直观,首付比例越高优惠越多。若非一次性支付全款,签约当天缴纳系统装修全款及毛坯价款的70,可享受200元/平方米优惠;签约当天缴纳系统装修全款及毛坯价款的80,可享受300元/平方米优惠;签约当天缴纳系统装修全款及毛坯价款的90,可享受500元/平方米优惠。

    在郎诗、保利、招商等开发商进驻后,紫金山板块作为南京新的高端住宅区,与河西板块相呼应。

    虽说高端住宅潜在客户对于价格敏感度会相对较弱,但招商地产董事长林少斌表示,招商紫金山1号不会死扛高价,会随行就市。

    做配套,搞研发

    楼市低迷,开发商该卖什么房?又该怎样卖房呢?

    招商选择向外用力,配合住宅产品,将在招商紫金山一号的2号地块打造花园城商业项目。做足配套,吸引购房者。

    招商地产南京公司总经理助理范鹏告诉记者:“事实上,花园城在深圳蛇口已经做得很成熟,下面公司会把花园城当作一个商业地产系列在全国复制推广。”范鹏所在的南京公司目前已经有专门的商业项目团队在运作,他们也可能会考虑将整个项目委托给更了解南京本土商业的代理公司。

    范鹏表示,花园城项目近10万平方米,主力消费群定位为中高档消费。针对的是整个城东,日后,它将会成为整个城东的新中心。

    此外,惯有“别墅鼻祖”之称的招商地产,第一次做普通住宅也花了很多心思,招商南京公司高层坦言,紫金山1号将融合别墅产品的元素,它的最大亮点是在户型创新设计上,有平层有复式。

    郎诗地产则选择了苦练内功,推出让购房者信服的全新绿色科技产品。蔡克垒表示,郎诗第二代产品的改进贯穿在包括温度、湿度、声光等多方面的一系列微小变化上,“所有细节上的变化叠加在一起,对居住者室内生活环境的影响就是深远的。”

    该项目室内温度控制未来将采用档位调节方式,当处于节能档时,采暖季室内温度不低于18℃,相对湿度不低于30;制冷季不高于26℃,相对湿度不高于70。全年提供室内新风,每两小时置换一次。

    朗诗钟山绿郡营销部策划经理金强告诉记者,4月30日当天,不少购房者将郎诗定为自己的终极置业目标,甚至有购房者现场将购房资格用尽,一次购买了两套。这也让郎诗对其第二批房源预计的6月开盘充满信心。

    紫金山便是最好卖点

    紫金山是南京城东板块独享的资源,其所蕴含的居住价值是城东各楼盘所无法具备的优势。著名画家、南京历史文化学者傅邦华老师将紫金山的价值归结为一句话,“紫金山集中体现了南京山水城林结合的城市之美”。

    从环绕紫金山的各家开发商对于紫金山价值的认可则在各个项目名称中就可看出来,每个项目的名字里都有紫、钟山等与“紫金山”相关的文字。而在产品上,大家都选择低密度产品,以便其能很好地融入紫金山。

    “作为整个大城东,整个政府规划的时候,整体的容积率点普遍在1.2以下,所以紫金山板块的受众相对多,上市量相对少。”网博机构总经理孙海在分析城东居住价值时说,“从这几年来看,它的上市量、销售量都很小。另外它的区域商业是比较滞后的,因为更多的是自然资源,这样就造成了整个板块的容积率相对低一些。他就是一个南京的精神文化。市场好的时候,它在波动,市场不好的时候,它可以抗跌。”

    孙海认为,紫金山板块本不该被低估,作为主城的山,包括以前的供应都是很高端的项目,今年有这样一个机会,朗诗、保利、复地的住宅等等都让大家有了一个重新审视紫金山板块的机会。孙海认为紫金山板块应该是未来的空间会很大。“跟河西比,它最大的特点就是资源性,河西有地铁、城市的配套、区域的规划,这些紫金山都有。所以说紫金山是一个终极的住宅场所,重点是怎样把产品持续打造好。”

    南京朗诗地产有限公司总经理助理、朗诗钟山绿郡项目总监熊晓丽表示,朗诗地产选择在紫金山板块实践朗诗钟山绿郡这样的第二代产品,一方面集中展示朗诗地产在绿色科技住宅方面的最新积累,同时让项目与紫金山的优质环境相结合,实现“更绿色、更舒适”的理念。

    相信“粉丝”的力量

    在城东仙林,出门就是地铁站的住宅项目不仅是保利一家。“但保利有自己的粉丝,客户相对稳定。”保利南京公司策划经理薛玉充满信心。

    “对于价格敏感度不高的紫金山板块潜在客户,花园洋房别墅、天然社区、五大公园景观、院落大宅等等这些名词的落地更能吸引他们。”保利紫晶山项目经历许昌芸说,“我觉得紫晶山能得到大家的认可是和我们的积极展示是分不开的。”

    麦博商业地产运营总监温晓卿表示,在目前这种由“卖方市场”转变成“买方市场”之后,如果还是采取原来的传统的营销推广方式,只是浪费时间、精力以及财务等成本,贻误时机。因此,开发商需要将工作做得更细致,将人群进行更深层次的分类分析,通过有效的方式、方法,圈定客群。对已有成功案例在先的品牌开发商来说,老客户传帮带、发挥“羊群效应”,将事半功倍。

    金强表示,对于像朗诗钟山绿郡这样的新盘来说,本身就具备品牌房企的号召力,有不少忠实的拥趸,定价合理,受到市场的青睐也就是水到渠成的事了。钟山绿郡本次开盘,对再购的老业主也给出了每平方米50元的优惠。 
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